اصول و ضوابط بدنه سازی ساختمانها

بنام خدا

مقدمه

در مرحله اول مطالعات و طراحی شهری بلوار و میدان جانباز ، کل محدوده پروژه به پنج حوزه تقسیم گردیده است . از آنجائیکه هر حوزه طراحی ضوابط و معیارهای کلی بالادست را به منظور حفظ یکپارچگی و انسجام در خط آسمان و ترکیب بندی احجام بویژه ضوابط مهار ارتفاع حفظ خواهند نمود ، لیکن در مرحله تفصیلی طرح در هر حوزه لازمست که ضوابط و مقررات طراحی شهری بویژه در بدنه سازی و ساختار فضائی آن مشخص شود تا سازندگان و مجریان پروژه های معماری براساس آن بتوانند احداث بنا نمایند .

بنابراین این مجموعه ضوابط و مقررات اجرائی ، به منظور پاسخگوئی به متقاضیان و هدایت طراحان در طراحی تک بناها وادای عناصر و فضاهای شهری در این حوزه می باشد . بدیهی است که هر گونه تغییرات جزئی و اساسی در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی ملاک عمل شهرداری ، قبلا بایستی با تأیید حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و دفتر طراحی شهری برسد .

1- وضعيت عمومي حوزه يك بلوار جانباز (ميدان جانباز )

حوزه يك بلوار جانياز، مبداء ورودي به محدوده پروژه و بلوار جانباز و محدوده‌اي است كه تحت عنوان ميدان جانباز در طراحي تفصيلي ( اراضي آستان قدس و مسيل كال چهل بازه ) پيش بيني شده است.

ميدان جانباز عليرغم اصطلاح ميدان برصدر آن، عملاً با توجه با عدم امكان دسترسي ايمن به مركز ميدان و درجه اول  بودن حركت سواره در آن، فلكه محسوب مي‌گردد. لذا ساماندهي به اين حوزه به شكل يك فضاي شهري پويا عملي است كه بجز با اقدامات جدي ميسر نخواهد بود.

بنابراين و با توجه به آنكه نتايج بررسي‌هاي اين مشاور تاكيد بر ضرورت تبديل اين ميدان به فضاي شهري و پياده نمودن آن را دارد، لذا اين مشاور كوشش نموده است تا توازن و انسجام لازم را به تاكيد بر ساماندهي فضاي ميدان ( به عنوان يك فضاي شهري) و هويت خاص اين حوزه ، بوجود آورد.

با ضوابط صادرات و I T چك شود.

1-1- اهداف كلي طراحي در حوزه يك بلوار (ميدان جانباز)

2-1 ضوابط اجرائي و طراحي شهري .

1-  استفاده از حداقل تراكم مصوب و پايه – 5% در اين حوزه الزامي است.

2- اعمال ضوابط تشويقي و ارائه تسهيلات بمنظور افزايش تراكم ساختماني و ارتقاء نوع عملكردها و فضاها براي امكان ساخت و ساز و سرمايه گذاري در اين حوزه توصيه مي‌شود.

3- در اين حوزه ايجاد عملكردهاي تجاري- اداري و كاربريهاي مرتبط با آن پيشنهاد مي‌گردد.

4- با توجه به هويت خاص اين حوزه و موقعيت آن، احداث رواق در ين بخش توصيه نمي‌گردد.

5- سطح اشغال قطعات در اين حوزه مطابق با طرح كالبدي و ضوابط خاص ارائه شده در بندهاي بعدي خواهد بود.

6- كليه قطعات مجاور ميدان و فضاهاي سبز اطراف آن ملزم به ايجاد فضاي باز و استفاده از آن به عنوان محوطه‌هاي عمومي خواهند بود.

7- كليه پلاك‌ها ملزم به تعبيه پاركينگ جهت استفاده ساكنين  و مراجعين مجموعه خواهد بود. (اين پاركينگ‌ها در مورد پاركينگ‌هاي مجاور فضاهاي سبز اطراف ميدان به صورت پاركينگ‌هاي طبقاتي در طبقات زيرين توصيه مي‌شود.

8- با توجه به ويژگيهاي خاص ميدان جانباز (ميدان ترافيكي ) و بمنظور سهولت حركت و دسترسي عابرين پياده ارتباط فضاهاي ريز فضاهاي سبز عمومي اطراف ميدان (لچكي‌ها) توصيه مي‌گردد.

3-1- ضوابط بدنه سازي :

1-3-1- ضوابط عمومي :

1- كليه نماهاي قابل روئت ساختمان‌ها مشمول ضوابط نما سازي مي‌باشند.

2- با در نظر گرفتن  موقعيت خاص حوزه 1، استفاده از نما سازي مناسب و خاص براي جلب توجه و توقف ديد بمنظور غني سازي خط آسمان و نماي كلي ميدان الزامي است.

3- در نما سازي توجه به جنبه‌هاي مختلف معماري نظير رنگ، تكرار اجزاء و عناصر كالبدي و ... در كل پهنه‌و زمينه ساختمان عامل ايجاد هويت و وحدت در مجموعه مي‌باشد.

4- ساختمان‌هاي واقع در اين حوزه مشمول  ضوابط تشويقي تراكم خواهند بود . ليكن كاهش سطح اشغال و ايجاد گشايش و فضاهاي باز عمومي از مهمترين مباحث در ساخت كالبدي اين مجموعه محسوب مي‌گردد.

5- بنابراين پيشنهاد مي‌شود بر اساس ضوابط  بند فوق و بعنوان حداكثر تراكم ساختماني مجاز (600-500) با اعمال ضابطه  5% كاهش در سطح اشغال و 10% افزايش تراكم ساختماني، مالكين و سرمايه‌گذاران براي استفاده مناسب از اين ضابطه تشويق شوند.

6- همانگونه كه قبلاً نيز اشاره شده به منظور ايجاد يك فضاي شهري پويا ضمن توجه به رعايت ايمني در ميدان جانباز ايجاد فضاهاي تجاري – تفريحي در طبقه 1- فضاهاي سبز عمومي اطراف ميدان (لچكي‌ها) و ارتباط اين فضاها به يكديگر توصيه شده است.

7- حفظ چشم اندازهاي ميدان در رابطه با لايه بلافصل و لايه‌هاي مسكوني حوزه بلافصل ميدان توصيه مي‌شود .

4-1- ضوابط مهار ارتفاع :

در اين حوزه بمنظور مهار ارتفاع و كنترل خط آسمان با استفاده ازابزارهاي طراحي شهري همچون تراكم ساختماني، درصد سطح اشغال همكف، تعداد طبقات و ارتفاع ساختمان‌ها، ضوابط زير قابل اجرا خواهد بود.

با توجه به الگوي پينهادي باري ميدان (گشايش و بدون گرايي) كليه ساختمان‌هاي واقع در حاشيه ميدان و بلوار جانباز ملزم به رعايت تراكم مصوب طرح تفصيلي و سطح اشغال همكف و اول 10% و رعايت عقب نشيني مطابق با ضوابط طرح تفصيلي از معبر (پشت) موازي بلوار جانباز مي‌باشند.

ساختمان‌هاي شاخص واقع در عمق مجموعه مشمول ضوابط تشويقي و ارائه تسهيلات به منظور افزايش تراكم ساختماني و ارتقاء نوع عملكردها و فضاها خواهند بود. بر اين اساس با كاهش سطح اشغال (تا حداقل 25% زيربنا)ساختمان‌ها مجاز به افزايش تراكم بيش از 5% خواهند بود. ضمن آنكه فضاي باز اين مجموعه‌ها به عنوان محوطه‌هاي عمومي خواهند بود.

2-3-1- ضوابط خاص

1- با توجه به ارتقاع زياد و موقعيت خاص ساختمان‌ها در اين حوزه لازم است ساختمان‌ها با استفاده از عناصر معماري مناسب و ايجاد ضرباهنگ در نما به «مردم واري» و «مقياس انساني» در نما توجه خاص نمايند. ضمن انكه عناصر موجود ضرباهنگ مي‌بايست تا تراز سقف طبقه اول تداوم يابد.

2- پيمون و ضرباهنگ انتخابي نماها بايد توجه به ايجاد هماهنگي و يكپارچگي در جداره ميدان نمايد و با اندازه و ابعاد نما متناسب باشد.

3- در طبقات همكف و اول (تراز پايه نما) رنگ نما مي‌بايست كنترل شده و در هماهنگي با ميدان و ساير ساختمانهاي اطراف آن باشد. ضمن آنكه رنگ و طرح نما بايد به تاييد شهرداري برسد.

4- توصيه مي‌شود كه بمنظور ايجاد هماهنگي بيشتر در جداره ميدان (در زاويه ديد ناظر) رنگ تراز پايه تيره‌تر انتخاب گردد.

5- با توجه به اهميت ساختمان‌ها در اين حوزه ورودي بنا از اهميت زيادي بر خوردار بوده و مي‌بايست خوانا ، روشن و با مقياس مناسب طراحي شود.

6- به منظور شناسايي و آردس دهي ساختمان‌ها علائم و تابلوهاي مشخصه نام ساختمان مي‌تواند در 2 تراز نصب شوند :

- در مقياس عابرين پياده ، كه محل آن بالاي مدخل ورودي و هماهنگ با طراحي بدنه نما است

- در مقياس ميدان كه محل قرارگير يان در طبقات بالايي نما است.

7- به منظور ايجاد پيوستگي در نماهاي ميدان، مي‌بايست در نماي ساختمان‌ها از خطوط پيوسته قوي (در تراز مياني نما «طبقات دوم به بالا») استفاده شود.

8- كليه تأسيسات و الحاقات بام مي‌بايست نسبت به لبه اصلي حجم عقب نشيني داشته باشد و بوسيله صفحه بندي از ديد پنهان شوند.

9- ضمن آنكه هيچگونه الحاقي به بدنه و نماي ساختمان‌ها (كولر، كانال كولرو...) مجاز نيست.

10- استفاده از پوشش گياهي و فضاهاي سبز در طبقات بالايي نما مجاز است. بدين منظور مي‌بايست تمهيدات فني لازم پيش‌بيني گردد.

2- وضعيت عمومي حوزه 2 بلوار جانباز

حوزه 2 بلوارجانباز ، حد فاصل ميدان جانباز تا ابتداي فضاي سبز عمومي پيش بيني شده در طراحي تفصيلي ( اراضي آستانقدس ) و مسيل کال چهل بازه مي باشد ، اين حوزه كه حدود 600 متر طول دارد ، عملا پس از قوس 60 درجه نسبت شمال غرب ، ادامه پيدا مي نمايد . پس از مجتمع تجاري پروما ـ بانك پارسيان و چند ساختمان در دست احداث مي باشد . در مجموع تعداد 45 قطعه با متوسط مساحت 600 تا 1000 مترمربع وجود دارد . بيشتر متقاضيان ساخت و ساز و واگذاري آستانقدس رضوي در اين حوزه اتفاق افتاده كه اين مشاور با هماهنگي و هدايت طراحان و مجريان اين پروژه ها حدالامكان كوشش نموده است تا توازن و انسجام لازم را با توجه به نوع قطعه بندي ، عقب نشيني هاي جانبي و احداث رواقها و ... بوجود آورد .

1-2- اهداف كلي طراحي حوزه 2 :

1- ايجاد يكپارچگي و پيوستگي عناصر كالبدي و خط آسمان در جداره بلوار با ايجاد پيوستگي فعاليتهاي اقتصادي و اجتماعي .

2- ايجاد فضاهاي پر جنب و جوش و فعاليت با محوطه سازي فضاهاي خدماتي .

3- استفاده از ارتفاع ساختمان ها براي تركيب با خط آسمان در نظاره متوالي ( همجواري ها )

4- حفظ تداوم ساخت و ساز با ميانگين ارتفاع جداره آسمان .

5- غني سازي خط آسمان و ارزشهاي كالبدي در سيماي جداره در مقابل ديد در پيچ خيابان (اكسهاي متقابل ) براي استقرار يك نشانه با ارزش .

6- ايجاد تنوع حجمي در اين بخش از جداره خيابان .

7- رعايت تناسبات عرض و طول و ارتفاع براي حفظ ارزشهاي محيطي .

8- از نظر ديد بصري و بدنه سازي ، بناها مي بايستي احساس تجانس را در جزئيات از دور و احساس تنوع جزئيات را از نزديك فراهم سازند .

9- ايجاد تعادل در جداره و امتداد حركت براي افزايش وضوج و خوانايي خيابان .

2-2- ضوابط اجرائي و طراحي شهري :

1- استفاده از تراكم مصوب 500% و سطح اشغال 100% ( در طبقات همكف و اول ) الزامي است .

2- به منظور حفظ يكپارچگي و رعايت دقيق ضوابط ملاك عمل ( خازني ) احداث رواق به ارتفاع 10/5 متر و به عرض 5 متر الزامي است و اين رواق جزئي از كل ساختمان بوده و ساختمان مجاز به عقب نشيني جانبي از بر مشرف به خيابان جانباز نمي باشد و رواق نمي بايستي به سطح اشغال همكف اضافه شود . ( احداث رواق در پياده روي خيابان ) اين امر به منظور هماهنگي و ايجاد بستر مناسب در شكل گيري بدنه خيابان الزامي است .

3- براساس ضوابط ملاك عمل ، ساختمانهاي واقع در گذرگاه مركز خطي شهر ( بلوار جانباز ) مي بايست نسبت به محور 30 متر عقب نشيني را رعايت نمايند ، هرچند عرض گذرگاه 50 متر تعيين شده است .

4- با توجه به عرض كم قطعات ( 14 متر ) و با توجه به اينكه امكان تجميع پلاك ها در اين حوزه ميسر نمي باشد ، مي‌بايست در صورت امكان از تركيب دو نما با يكديگر در طراحي استفاده شود .

5- عقب نشيني در طبقات جهت اجراي ضوابط سطح اشغال و تراكم ، از معبر موازي بلوار جانباز ( در پشت قطعات ) محاسبه مي گردد .

6- در كليه ساختمانها ، ارتفاع رواق 10/5 متر و مجموع ارتفاع طبقات همكف و اول 50/10 متر و ارتفاع طبقات بالاتر 50/3 متر مي باشد .

7- كليه كاربري ها ملزم به دسترسي پياده از بلوار جانباز و معبر موازي اين بلوار در پشت ساختمان مي باشند .

8- دسترسي پاركينگ ساختمانها ( بارانداز و پاركينگ ويژه ساكنين ) مي بايست از پشت ساختمان باشد.

9- كليه كاربري ها ملزم به تعبيه پاركينگ جهت استفاده ساكنين ساختمان مي باشند . حداقل ظرفيت لازم براي پاركينگ مطابق با ضوابط شهرداري خواهد بود .

3-2- ضوابط بدنه سازي

1- كليه نماهاي قابل رويت ساختمانها مشمول ضوابط نماسازي مي باشند .

2- لازم است كه عناصر و اجزاء به كار رفته در نماي ساختمان ها ( پنجره ها و عناصر عمودي و افقي و ... ) ضمن ايجاد جذابيت و تناسبات در هويت بخشي ساختمان ريتم لازم را در زاويه ديد بوجود آورند.

3- در طراحي بدنه ساختمان ، نقش ورودي حائز اهميت مي باشد و لزوما بايستي مورد توجه خاص قرار گيرد.

4- در نماسازي مجموعه اي از جنبه هاي معماري ، رنگ تكرار اجزاء و عناصر كالبدي در كل زمينه و پهنه ساختمان عامل وحدت و هويت بخش باشد .

5- الحاق پله فرار و كليه تأسيسات به بدنه ساختمان در نما مناسب نمي باشد و در حجم ساختمان مي بايست به نحوي پيش بيني گردد كه از نماي خارجي خيابان قابل رويت نباشد .

6- كليه ساختمان هاي واقع در نبش گره ها و تقاطع ها مشمول ضوابط خاص نماسازي خواهند بود و رعايت ضوابط در اين محدوده براي آنها الزامي است .

7- استفاده از نماسازي بصورت نمايي سمبليك براي جلب توجه و توقف ديد در نقاط كانوني پرسپكتيو خيابان ، به منظور غني سازي خط آسمان و نماي جداره ها .

8- رعايت تناسب عرض و ارتفاع در امتداد، معرف جهت حركت در پيچ بلوار و به عنوان نشانه خواهد بود .